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摘要： 就目前恒大的问题·能彻底解决吗？恒大发布违约公告，意味着什么？国内房子还能按时交付吗？恒大财富爆雷潮开始了？恒大是流动性问题？还是资不抵债？如何评价融创中国4月1日起停牌，将会产生...

1. 就目前恒大的问题·能彻底解决吗？
2. 恒大发布违约公告，意味着什么？国内房子还能按时交付吗？
3. 恒大财富爆雷潮开始了？恒大是流动性问题？还是资不抵债？
4. 如何评价融创中国4月1日起停牌，将会产生哪些影响？

就目前恒大的问题·能彻底解决吗？

恒大最根本的问题还是其债务问题，其他问题多数都是由债务问题而引发的。

恒大的债务压力到底有多大？瑞银近期发表研究报告称，恒大总负债有约77%将在12个月内到期。数据显示，截至今年6月30日，恒大有息负债总计5700多亿元，与去年最高时相比，下降了约3000亿元。

8月18日，上交所公告显示，恒大地产集团完成内部人事调整，董事长由许家印变更为赵长龙，法人、总经理由柯鹏变更为赵长龙。消息一出，业内哗然。

8月19日，人民银行、银保监会相关部门负责同志约谈恒大集团高管。

这么多负债，这么多问题，能解决吗？恒大全国参与开发的项目共计1461个，其中在售项目4***个，待售项目141个。恒大2020年财报还披露，在深圳拥有55个旧改项目。核心的地产项目、土储，是房企生存的命脉，除非到了生死关头，没人会轻易出手，不过真到了生死关头，相信恒大还是能解决的，无非一个“卖”字。

明确下，目前恒大最大的问题是负债累累

据说恒大负债接近2万亿，基本与恒大的总资产持平。2万亿是个什么概念呢，2008年国际金融危机，影响到我国，我国为了刺激市场，促进经济增长，搞了4万亿的***计划。而当时4万亿是对全国产业进行补助，投资，鼓励的。4万亿的一半左右也就是今天恒大的负债总额。虽然当年的4万亿，2万亿相对于今天的2万亿来说更值钱。但恒大的问题依然不容小觑。

2020年，沙特***GDP约为45347.343亿元人民币。2021年恒大的负债大概就是超过三分之一个沙特***全年GDP。这对于一家企业来说绝对是非常危险的。

尽管现在恒大在卖汽车业务，在处理各地楼房，但汽车业务由谁接盘尚不明朗，各地楼房还有不少在建的已经停工，无论说建筑商还是购房者还是银行、房产中介都开始对恒大不满。从整体市场上看，恒大的问题真的很难彻底解决。尤其是在现在疫情反复无常，恒大未来数年能勉强活着就不错了，彻底解决不知需要过多少年。

作为一个刚刚离职的恒大渠道员工，我们当然希望恒大能挺过去，比较还欠了我们渠道好多佣金没发，少的3-5万，多的30-40万，恒大目前已经没钱支付我们的佣金了！底薪也只有半薪了！

我是实在受不了，已经快活不下去了！

恒大目前的债务问题严重吗？严重！能彻底解决吗？能，但需要壮士断腕的勇气！

在说恒大之前，我们不妨说一说另一家地产公司——万达

万达从扩张到负债、从还债到起死回生，经历与恒大有相似之处、比恒大更早。

2015年时，万达的负债率是70%，原因之一在于前几年大搞扩张，主业搞房地产的同时还不忘多元化发展，斥资26亿美元收购全美第二大院线、在英国买游艇公司、在马德里买西班牙大厦，甚至还在西甲玩起了足球。反正就是买买买，在国内搞房地产，在国外见啥买啥，绝不差钱。

但2017年下半年的时候，债务危机爆发了，万达欠债4000亿，有一半是短期有息贷款。怎么办？

不怕，万达有壮士断腕的勇气，不就是负债嘛，我卖资产还债不就可以了吗？我是房地产公司，资产一大把。于是13个文旅项目加76家酒店打包卖给富力和融创；万达商业14%的股权卖给苏宁、京东等；万达影业部分股权给阿里，换回78亿现金；在国外的旅游项目和西甲俱乐部也不要了，统统卖掉换钱；还不够？继续卖！万达百货卖给苏宁、卖地、卖自持地产......

这么一操作，负债下来了，从4000亿降到了2847亿元，万达也成功转型为一家“轻资产公司”，转危为安。

看完了万达再看恒大：

同样作为房地产为主业的恒大，万达有无可借鉴之处？绝对有。再者，从恒大版图来看，恒大也是一家多元化发展的集团，除了房地产，还有物业、金融、汽车、科技、医疗等板块，与万达极其相似。

按照我们的思维，恒大只要效仿万达就行了，卖资产还债就行了呗？但2021年已经不是2017年了：

4年间，房地产行业已经发生了巨变，万达从重资产集团转为轻资产，在房地产行业绝对是第一个吃螃蟹的人，当时融创从万达手里低价买来酒店还被人冠上“趁人之危”的帽子，但现在卖的话，融创还愿意接手吗？

不过，高价卖不上可以低价卖，恒大手里还有自持的地产和土地，甚至有未来得及开发的城改项目，如果有壮士断腕的勇气，***变现不是不可以。事实上恒大也是这么做的，比如将香港总部大楼喊价20亿美元，据说正在接触买方越秀地产；再就是恒大在太原、石家庄、贵阳等地有城市更新项目，这些项目在必要的时候也可以卖，回笼资金是最重要的，至于价格嘛，可以谈。

另外就是卖股权，但有可能“伤筋动骨”，失去对某个版块的控制权。现在看来，恒大有意通过出售股权的形式回笼资金，比如安基在8月份增持了恒大的股份、重庆信托从恒大手里接手了50%的苏州盛建股份、腾讯斥资20.7亿增持了恒腾网络，恒大相应的转让部分股权给腾讯。

从恒***布的公告来看，恒大汽车、恒大物业都有意出售部分股权。

这么说吧，无论是恒大房地产还是恒大物业、科技、医疗、汽车等板块，只要是恒大系的产业，都能助恒大一臂之力，无非就是价格的问题，只要价格合适，通过变卖资产和股份，恒大是可以解决当下困难的，毕竟目前的资产还是高于负债的。

写在最后：

正所谓“有危必有机”，恒大目前确实有困难，但何尝不是一个机遇，就像当年的万达，在债务危机的压力面前被动地转为轻资产运营的公司，从近4年房地产行业的变革和政策、大环境来看，万达这一步算是阴差阳错的走对了，这就是困难面前带来的机遇。

对此，大家怎么看？欢迎留言交流；

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恒***布违约公告，意味着什么？国内房子还能按时交付吗？

从恒大在港交所发布的公告不难看出，恒大现在连2.6亿美元都已经还不上了，这意味着，恒大的债务问题已经非常严峻了，关于国内的房子能不能按时交付，在我看来，如果之前许家印卖豪宅、卖私人飞机、卖股票还债是算是还想挽回局面的话，如今发布这个违约公告就是山穷水尽了，意味着仨字：没钱了。

我亲戚家就是***买的恒大的房子，预计2023年交房，所以对于恒大的事，我多少也有些感触，用我亲戚的话讲：看着他那交了钱还是一片工地的房子，他就发愁。

虽然各方都在介入，但能不能交房，还要看洽谈结果，不过不管洽谈结果如何，交房依旧是困难重重。

为什么这么说？

首先，公告里说得很清楚，恒大要进行债务重组。

这是啥意思呢？

简单来说就是，恒大在国外借了钱，如今债务到期，债主们纷纷讨债，但是恒大拿不出钱还债，只能是两种结果：

1.债务重组

意思就是债主们不想逼死恒大，还想让恒大还钱，所以做出一定的让步，比如延长还款期限，降低利息等等，重新确定一下债务关系，以便让恒大能够有翻身的机会，这样恒大可能继续赚钱，筹措资金还钱，从而实现双赢。

2.破产清算

意思就是债主们不想再等了，不想继续陪恒大冒险，所以就选择让恒大破产，把该卖的卖了还钱，不过这种做法的结果可能是：把恒大卖完了也还不上钱，从而两败俱伤。

从现在的情况来看，很明显还有的缓，债主们不想让恒大破产，所以就选择债务重组了。

然而，这只是对国外债主们有好处，毕竟这样的公告一出，无异于向外界说：恒大真的没钱了！

这样做谁还敢接手这个烫手山芋呢？

即便是最后谈妥了债务重组的问题，等恒大筹措够了资金，也是先还给这些境外债主，至于国内的银行、业主，也只能是有心偿还，无力为之。

其次，高负债难以保证交房

早就有消息说，恒大总负债高达1.***万亿元，这个数字是啥概念呢？

做个简单的对比，2020年国内一般公共预算收入最高的省份是广东省，而广东全年的公共预算收入是12921.***亿元。

也就是说，广东省***把去年一年的财政收入全给恒大，都填不平这个坑。

更何况，恒大的债务问题不是单纯的财政拨款就能解决的，毕竟此先例一开，后边那么多的拥有高额债务的开发商跟风怎么办？

所以，让恒大保证按时交房是非常困难的，最好的结果也只能是短期债务问题得到缓解，恒大继续筹措资金，维持公司运转，而交房，很大可能会是延期交房。

综上

恒***布违约公告，意味着许家印真真是没辙了，没法履行担保责任。

如果此次债务危机能够在多方帮助下得到缓解甚至是解决，那么意味着广大业主心里的一块石头可以落地了。

如果此次债务危机得不到妥善解决，恒大的结果很可能是破产清算，如果一旦破产，意味着恒大在全国已售出的70多万套房屋几乎都没法按时交付。

虽然恒大一直在说，保交房是他们现在的头等大事，在随着越来越多的债务到期，今天这样的公告只会越来越多。

恒大财富爆雷潮开始了？恒大是流动性问题？还是资不抵债？

香港上市前就已出现很多个项目大量欠款停工，快倒闭的状况了。后来由他第一任老板，潮汕开发商引荐进入香港潮汕大D圈，哄得投资获救上市。雪球继续滚，越弄越大越高端。其融资成本本一直同行最高，动不动就年化十几二十几，房产毛利也就二三十，试问能赚多少，能这么分红？

有息负债起码万亿！商票中有很多是自融的，成本更高！每年利息得多少？所以项目必须搞，必须上，能不能赚不清楚。看上去是一片欣欣向荣的景象，热闹非凡，气势如虹。

现在想想，下周回国的贾老板，反过来是大好人：不骗自己员工，不坑害平民百姓，有执着的梦想！祝老贾成功！祝骗子万劫不复！

如何评价融创中国4月1日起停牌，将会产生哪些影响？

个人认为可能有以下影响:

1.融创股价只有这两天的窗口期可以交易，多空双方会有大量资金急于撤离，走出先急坠后拉起的走势概率较大，市场交易应该会十分活跃；

2.对融创的信用是一个重大打击，本就摇摇欲坠的信用这下彻底掉下来了。加深市场对其公司治理、财务和流动性状况薄弱等的担忧，并可能会令其不畅的融资渠道进一步受限。“20融创01”40亿的债务展期，之后偿债看起来有点困难。融创之后应该不太好发债了。资金状况会进一步恶化。

3、后续银行抽贷冻资等等都可以想象，后续不像恒大一样接管是很难保障复工复产了；

4.确实会影响一批融创项目的交楼，这些项目的业主要担心了。

5.对其他民营地产的信用也是个打击。可能会有连锁反应。

6.地产纾困措施会更加加大力度。金融委会议和多个部委的表态已经明确了态度，地方***也会加大力度，像深圳就传言会放松二手房指导价，这是一个明显的信号，各地地方***可能会陆续跟进松绑地产。但房住不炒还在提，力度应该也会有个限度。

你好！这问题出在哪呢？融创这样的，肯定是把能抵押的全抵押了，能拖的债全拖着。这时候甚至不能贱价处理资产，因为那会引起一连串的资产重估值，千亿万亿级别的债务就兜不住了。

• 在这情况下，如果不停牌，不好看的财报一出势必造成股价踩踏，估值一掉得补充抵押品。可是融创已经没有东西可以抵押了。

一、停牌的主要原因是无法按时发布2021年度业绩，而无法按时发布2021年度业绩的原因，大概率就是审计师不敢签字了

我们都知道，企业解决现金流问题最好的办法就是借新还旧，而借新的前提就是一份漂亮的业绩，让银行或者投资者重拾信心，为此造假的可能性并不低，审计是自然不敢随便签字。

• 看了一下审计师是普华的，估计也是参考了安永的前车之鉴，安永之所以能把瑞幸那么大个锅甩的比较干净，很大原因就是最后一年的年报没签字。

没签字责任就小太多了，即便前几年签字的时候瑞幸也一样***，也没人有能力深究以前的历史数据了。

• 不过地产行业和互联网还不一样，互联网收入***发现了没有什么回旋的余地，地产如果只是信贷和往来的问题，只要花时间凑到钱好赖先把窟窿堵上，哪怕那笔钱就是报告日那天进来，过三个月就又出去了，胆大的审计师也敢签字，毕竟不签字就拿不到审计费了。

所以，我们暂时还不需要过度担忧，融创还有筹钱的时间，晚一个月也不是大事。房地产监管已经逐步松动，降准降息也一直没停，房地产市场可能会有衰退和萎缩，但至少个人认为离破产什么的还很远，我们也没必要过度担忧。

二、降负债、去杠杆、精细化运营，才是房企应对百年未有之大变局需要作出的应对措施

我们来看一下：商票违约—员工理财无法兑付—债券违约—部分办公中心被围—投资者线上线下***—销售基本停滞—项目停工—***介入。

• 这基本上所有地产暴雷的标准动作，只要到了债券违约这一步之后后续流程注定不可逆的发生，时间周期长短取决于***的态度，目前来看4月1日的债券兑付是100%要违约了。

上一个变卖家产，给公司输血70亿的人还是恒大许家印。而今，为了给融创集团输血，孙宏斌已经押上了自己的73.8亿，比许家印的70亿还要多3.8个亿。

• 可以看出，2020年，一场突然而至的***疫情和三条限债红线，彻底终结了地产行业野蛮生长的时代。而对于习惯了“高负债、高周转、高杠杆”为模式的融创中国而言，降负债、去杠杆、精细化运营，是房企应对百年未有之大变局需要作出的应对措施，但对于船大难掉头的融创而言，想要卸下“包袱”确实并不容易。

融创自今年春节后再度开启新一轮人员优化和组织调整，整体裁员比例接近两到三成。其中，融创文化裁员三成，公司搬回集团；文旅板块也有一定的架构调整。在公司整体资金紧张态势下，所有融创员工21年没有拿到年终奖。

• 当然，与融创的流动性危机相对应的，是一份“难产”的财报和一份具有示警性质的的业绩预告，净利润暴跌的阴影笼罩之下，融创中国的真实经营状况可能更加难料。而最近更有爆出浙金信托-融创重庆项目已经延期，公开债务和信托均面临违约，据不完全统计融创合作的信托公司有中融信托、中航信托、爱建信托、国通信托、长安信托、中铁信托等多家信托公司。

要知道，单纯就年报不能按时这个问题，如果去统计一下，最近已有接近20家房地产企业不能按时出年报了。除了融创之外，还有富力、阳光城、、奥园等等，一众陷入债务危机的房企。

• 当前投资者对于房企不发年报会比较敏感。去年底以来，我们已经持续为市场注入信心。在坚持“房住不炒”的基础上，稳妥有序纠偏，市场预期也会逐步改善。

最后，那就是大家很关心的房价问题。

如果工作稳定且还款压力不大的家庭，刚需买一套自住房，或者改善房其实也没什么问题的。

• 但是如果要上超高杠杆，或者还款压力很大的，或者是想把房地产作为金融投资的，我觉得最好是不要冒险了。理由大家都已经说很多了，无论如何，按照国内现在的基本面，现在这个价位的房地产现在已经不是一个优质投资资产了。